澳洲房产交易常见疑问解答

1、 问:为什么要在澳洲投资?
答:澳大利亚政治稳定,资源丰富,法制健全,气候宜人,移民政策相对宽松,是世界公认的投资风险最低的国家之一。澳洲房产拥有稳定的升值与投资回报,租赁市场活跃、空置率极低;海外投资者不仅可享受政府推出的优惠政策,而且还可以充分利用银行贷款,银行贷款可以只还利息不还本金。澳洲房产购买手续简便、可靠。更主要的是,澳洲房产有永久产权,无遗产税。

2、 问:澳洲房产投资为何是中长期投资?
答:澳大利亚的房地产投资不是投机生意,经过50年的房地产市场化发展,澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险投资地区,和稳定增值及租金回报的投资目的地。

3、 问:外国人可以投资澳大利亚房产吗?
答:当然可以。开发商会申请将所开发的物业的50%销售给海外人士,凡是能销售给海外人士的全新房产都可获得FIRB(澳洲对外投资管理局)批文。澳洲政府鼓励外国人投资;澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益。

4、 问:澳洲房产增值前景如何?
答:澳洲地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量远远低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。这恰是澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。

5、 问:投资澳洲房产对办理移民有帮助吗?
答:通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关移民条件,在澳洲投资,拥有资产是商业移民的必要条件,具体情况应由注册移民代理进行个案评估。

6、 问:海外投资者向银行的贷款比例是多少?
答:依据客户的条件不同,最低首付为20%,一般建议客户首付30-40%,这样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了。

7、 问:交费的大致程序是什么?
答:根据客户购买的房产性质不同可分为三种情况:
情况一:投资或购买的房产是公寓式期房
汇款分为二笔 A: 定金3000-5000澳币;B:房价的10%+律师费等相关费用(等房子盖好后,才涉及贷款等事宜)。

情况二:土地+别墅(购买土地后由开发商盖房)
汇款分为三笔 A:定金3000-5000澳币;B:土地价30%的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用;C:别墅造价30%的首付款(其余由银行提供)+ 相关契税。

情况三:现房(包括公寓和别墅)
汇款分为二笔 A:定金3000-5000澳币;B:房产30%的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用 + 相关契税(政府印花税等) 客户在购买过程中涉及3个账户:a、买方律师信用账户;b、卖方律师信用账户;c、贷款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。

8、 问:房屋出现质量问题怎么办:
答:A、房地产开发商会有7年的结构担保; B、同时,澳大利亚规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期7年。如有问题,保险公司会负责赔偿。 C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。

9、 问:投资澳洲房产有汇率风险吗?
答:投资海外物业汇率风险总是存在的,近几年投资澳洲带来的汇率风险主要是澳元升值带来的。但就目前澳币汇率回归正常的这一趋势来看,未来几年澳币还有升值空间。因为澳洲是资源输出型国家,随着世界资源短缺的矛盾不断凸显,澳大利亚在未来世界经济格局中将拥有更大的话语权。所以购买澳大利亚房产还是有机会的,一来可以享受长期稳定的租金收益,二来现在购买将来澳元升值你所面临的就不是汇率风险而是汇差收益了。

10、 问:在澳洲投资不动产的成本是多少?持有物业的成本又是多少?
答:这个不好说,澳大利亚各个州的法律法规不尽相同,无法用一个统一的标准来衡量。 澳洲的物业(住宅)分为四个种类,分别是Unit、Apartment、Townhouse、House。分别对应国内的老公寓、高级公寓、联排别墅和独栋别墅,这样的类比不是非常准确但大致就那么一个意思。在这四种物业类型中,只有house是拥有完整土地产权的,其他三个类型不涉及土地只是拥有物业的永久产权。所以在澳大利亚购房,只有house才会一次性收取一笔地产税,而这笔地产税也是每个州各不相同。比如昆士兰州,因为土地比较多,所以规定土地价值超过30万澳币才征收地产税,30万以下免征。而在悉尼所在的新南威尔士州因为人口相对稠密,土地价值较高,起征点就会变得比昆士兰低很多。 除此之外,在澳大利亚持有房产的费用不是很高,主要是物业管理费和市政管理费,这也是各个州自行规定的,但相差不大,一般占到房价的1%-2%之间,具体要看你在哪个地方购房了。

11、 问:在悉尼、墨尔本、布里斯班这三个华人相对最集中的城市,哪个的投资潜力最大?
答:不能说投资潜力谁大谁小,关键还是看你选择的投资时机。相对而言,悉尼和墨尔本人口比较稠密,支柱性产业发展比较稳定,所以这两个城市的房价相对而言比较稳定。据澳洲专业地产测评机构BIS Shrapnel 预测到2014年,澳洲住宅地产价格将一路稳步增长,悉尼,珀斯和布里斯班市场预期收益最好,而墨尔本的房地产市场经历了2009至2010年初期的疯涨后,从去年年底开始恢复平静,这意味着墨尔本房市开始进入冷冻期。

12、 问:同国内的地产项目比较,投资澳洲房地产项目的优势和劣势在哪里?
答:最大的优势在于政策稳定,不限购更不限贷,以及长期稳定的现金流回报。劣势嘛,最大的劣势就是房价涨幅远远低于国内,想通过炒房短时间获取高额利益几乎不可能。

13、 问:同美国、加拿大这些同样是华人海外置业热门区域相比,澳洲的优势在哪里?
答:最大的优势在于投资购房的隐性成本很少。澳洲的赋税体系相对简单,特别是在房地产项目上没有每年征收的地产税项目,相对投资成本比较低。 另外,澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一,其生活成本却大大低于美英德日等国家,澳洲多个城市被评为最适合人类居住的城市。 澳大利亚的各银行比较认同房贷的低风险,海外投资者较容易获得房地产贷款。目前海外投资者购房首付比例与当地居民待遇相同,一般为10%,且最高可获80%的房地产贷款额。最重要的一点是目前澳大利亚对房产不征收遗产税。

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