中国房产和澳洲房产的区别

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别,由此带来了中国和澳洲房地产市场的巨大差别。这种差别体现在澳洲房产交易的方方面面,渗透这购买澳洲房产的整个过程。了解这些区别,是我们进行澳洲房产投资的知识基础。 1、 产权拥有期 中国:70年产权 澳洲:永久产权 2、产权取得时间 中国:现房交割后一段时间 澳洲:现房交割时 3、期房首付款条例 中国:签合同时付30% 澳洲:签合同时付10% 4、期房贷款(澳洲房产贷款) 中国:中国签合同后马上还款,连本带息,贷款手续复杂 澳洲:签合同后不用立即还款,现房交割后才开始还款,贷款手续简单 5、还款方式 中国: 本金利息同时还,还贷压力大,购房者现金流压力紧张 澳洲:一定期限内可只还利息不还本金,还贷压力较小 6、交楼及资金风险 中国:如有烂尾楼,买家受害 澳洲:首付有信托保管,买家万无一失,还有利息收入,无烂尾楼 7、市场及法律情况(澳洲房产法律相关) 中国:正在提高 澳洲:成熟规范 8、法律保障 中国:开发商与业主之间信息不对称,相关法律不健全,小业主利益难以受到保护 澳洲:健全的法律制度,专业律师维护小业主的切身利益 9、再次贷款 中国:较难获得银行通过,房屋不通过出售无法将升值部分套现 澳洲: 随时按当时市场价增加贷款,在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现,具备再次投资的条件 10、信用体系 中国:不健全 澳洲:完善成熟,发展商诚信度较高(在澳洲购买期房(楼花)几乎没有风险) 11、区域性城市化 中国: 普遍较差 澳洲:完全属于发达国家水平,完善合理 12、物业管理 中国:正在摸索提高,楼房折旧快 澳洲:人性化,水准高,房屋折旧少 13、新旧楼市场 中国:楼市以新楼为主,旧楼承接力差 澳洲:楼市以二手楼为主 14、买卖自由度 中国:产权转换期长,受限制 澳洲:私有制产权随买随卖,无论现房期房 15、物业出租 中国:较困难,管理不便 澳洲:容易,管理规范 16、不确定因素 中国:面临征收物业税、遗产税的可能,政府宏观调控 澳洲:完全市场经济、无遗产税 17、税务优惠 中国:通过投资房退税额度很低 […]

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澳洲房产交易常见疑问解答

1、为什么要投资于外国房产市场? 当国人的腰包越发鼓起来的时候,当中国已经跻身于世界第二大经济体的时候,中国的富有人士的数量仅落后于美国。他们所需要的是用全球的 投资策略和眼光来进行资产配置。其中,住房地产是风险最低,潜在回报最大的最佳选择。 2、为什么要在澳洲投资? 澳洲被认为是世界上政治稳定,风险最低的国家,以及经济弹性最好的国家。她的国内生产总值持续保持超越世界平均水平的发展速度,以及她的产品在不同领域市 场都有需求量。以及在法律方面,澳洲的法律体系仅次于美国和英国。 3、澳洲房地产投资为何是中长期投资? 澳大利亚的房地产投资不是投机生意,经过45年的房地产市场化的发展,澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险投资地区,和稳定增值及租金回报的投资目的 地。 4、外国人可以投资澳大利亚房产吗? 当然可以。澳洲政府鼓励外国人投资;澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益;其次,随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强,有可行的技术手 段支持;再有,中国的各项法规会更加开放,使中国公民海外投资更加便利,而且有调查显示,已有大批华人在澳洲成功投资置业;业主拥有地产永久的所有权,而 中国是70年使用权。 5、澳洲房地产市场的特点如何? 社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。 6、澳洲房地产增值前景如何? 澳洲地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量远远低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。这恰是澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。 7、澳洲房地产会不会贬值? 有澳洲房产协会的详细数据做参考,过去的45年里,澳洲房地产平均每七年翻一番,所以从长期来看,不会出现房地产贬值的情况。 8、投资澳洲房地产的理由? a.稳定的升值与投资回报,分散投资、降低风险;b.充分利用银行贷款,银行贷款可以只还利息不还本金;c.澳洲房产购买手续简便、可靠。 9、如何选择最具投资价值的房地产? 你需要确定你购买投资的澳 洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面),你需要自己根据以上因素帮您做出最佳选择或者咨询澳洲房产中介或 你的澳洲房产投资顾问。 10、如何解决看房和房产交易的问题? 地产投资取决于市场环境,买投资房不同于自住房,投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素,应减少感情因素;自住房投入的感情因素较多,注意理性分 析,在投资前或投资后,澳洲房产中介都可以协助客户获得短期456商务签证到澳洲实地考察(一般澳洲房产中介会组织赴澳看房团)。 11、房地产市场供大于求怎么办? 从澳洲的历史来分析,这种情况不会出现,因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的,即使供需比例出现差距也会是暂时的,因为在完全市场化的国家,发展商也会视市场情况进行适时调整,不会违背市场经济规律过量开发。 12、在不同城市投资有什么区别? 总体相差不大,只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异,悉尼、布里斯本和黄金海岸及墨尔本升值潜力最大。 13、澳洲政府有哪些针对海外投资者的规定? 海外投资者只可以购买澳洲12个月内新开发的住宅房产(工业和商业地产无此限制),澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。 14、谁来保证投资者的资产安全? 澳洲健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。 15、投资房地产对办理移民有帮助吗? 通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件,在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件,具体情况应由注册移民 代理进行个案评估。 16、可以由子女继承房地产吗? 法律规定是可以由子女继承的,并且没有遗产税。 17、海外投资者向银行的贷款比例是多少? 依据客户的条件不同,最低首付为20%,一般建议客户首付30-40%,这样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了,由于麦克兰集团是20家银行及基金的持牌 的银行信贷机构,所以经过我们预评估过的客户,均可获得银行贷款。 18、澳洲买房可以贷款吗? 可以。但要注意,澳大利亚贷款方式中有可以选择“每月只还利息,不还本金”的方式,最长可以只付利息5年,大大缓解投资人的还款压力。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现。同时,可使投资者以最小的投入换取最高的回报。 19、如何申请办理贷款? 客户提供个人身份和收入证明等相关资料后,由澳洲房产中介帮助客户向银行办理贷款。 20、交费的大致程序是什么? 根据客户购买的房产的性质的不同而有变化: 情况1.投资或购买的房产是公寓式期房;汇款分为二次 A: 定金3000-5000澳元 B:房价的10%+律师费等相关费用等 (等房子盖好后,才涉及贷款等事宜)。 […]

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细述澳洲购房贷款事宜

澳大利亚家庭无论是买房还是建房,大多通过抵押贷款,除了人们自有的消费观念以及贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外,银行提供的贷款比例高,期限长,贷款方便也是很重要的原因。 各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外,还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中,强行抽取9%— 11%,一般由公司老板支付,职员退休后,还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金,再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5%—1%的利息贷给购房者。 澳大利亚政府规定,首次购房,抵押贷款最多可贷到房价的95%(房价是由银行或财务公司的估价师估价),但贷款额超过房价的80%的,需按贷款额的1%付贷款保险。第二次购房,抵押贷款可贷到房价的110%(包括律师费、印花税等),可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解,一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅,每周需支付本息400澳元左右,约占家庭年总收入的33%—40%。一个中等收入偏下的家庭,购房面积一般在100—200平方米左右,支付的房款数额,约占家庭年总收入的30%—35%。 个人申请建房贷款,与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间,银行贷出的款额按施工进度分期支付,监督实施。 在抵押贷款期限内,不影响房屋买卖交易,只要办理了抵押物更换手续即可,甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策,促进了澳大利亚住房市场的活跃。 一、 贷款的流程为: 选定房子—联系贷款机构—递交申请—评估—交换合同达成共识—成交。 二、 何时进入贷款程序: 在澳洲,当看好房子之后,一般是先付 0.5% 的定金,然后两周之后订金升到 10% ,您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。 值得注意的是:如您的资信条件无法贷出您希望的额度,因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等,房屋所有者有权不退还您的押金,而将该房卖给别人。 贷款所需时间一般为六周,包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构,让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”,告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。 三、贷款所需要的材料: 贷款机构不同,金融产品不同,所需材料千差万别,但是实际上也很简单,贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益,不管他们要求什么材料,主要是需要您的四方面的信息,那就是: 1、资产:原有房产,存款,汽车,财物等; 2、债务:其它贷款情况,其它负债情况; 3、收入:薪水,其它收入(如果您的房屋是用于投资,那么这部分的收入也可以包括在内); 四、支出: 这部分一般是不做书面要求的,因为金融计算器会自动抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料证明。 此外您还需要提供您的身份证明,也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度,给予被签发的证件一个分数,您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分,如,护照, 75 分,驾照, 45 分, 75+45=120 > 100 ,所以您提供这两样证件一般就没问题了。 五、 贷款的先期费用: 主要包括律师费,评估费,申请费,solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee ,但是律师和评估费还是照收的,即使有差别,也不是很大。Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候,您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。 […]

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澳洲房产交易常见疑问解答

1、 问:为什么要在澳洲投资? 答:澳大利亚政治稳定,资源丰富,法制健全,气候宜人,移民政策相对宽松,是世界公认的投资风险最低的国家之一。澳洲房产拥有稳定的升值与投资回报,租赁市场活跃、空置率极低;海外投资者不仅可享受政府推出的优惠政策,而且还可以充分利用银行贷款,银行贷款可以只还利息不还本金。澳洲房产购买手续简便、可靠。更主要的是,澳洲房产有永久产权,无遗产税。 2、 问:澳洲房产投资为何是中长期投资? 答:澳大利亚的房地产投资不是投机生意,经过50年的房地产市场化发展,澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险投资地区,和稳定增值及租金回报的投资目的地。 3、 问:外国人可以投资澳大利亚房产吗? 答:当然可以。开发商会申请将所开发的物业的50%销售给海外人士,凡是能销售给海外人士的全新房产都可获得FIRB(澳洲对外投资管理局)批文。澳洲政府鼓励外国人投资;澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益。 4、 问:澳洲房产增值前景如何? 答:澳洲地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量远远低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。这恰是澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。 5、 问:投资澳洲房产对办理移民有帮助吗? 答:通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关移民条件,在澳洲投资,拥有资产是商业移民的必要条件,具体情况应由注册移民代理进行个案评估。 6、 问:海外投资者向银行的贷款比例是多少? 答:依据客户的条件不同,最低首付为20%,一般建议客户首付30-40%,这样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了。 7、 问:交费的大致程序是什么? 答:根据客户购买的房产性质不同可分为三种情况: 情况一:投资或购买的房产是公寓式期房 汇款分为二笔 A: 定金3000-5000澳币;B:房价的10%+律师费等相关费用(等房子盖好后,才涉及贷款等事宜)。 情况二:土地+别墅(购买土地后由开发商盖房) 汇款分为三笔 A:定金3000-5000澳币;B:土地价30%的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用;C:别墅造价30%的首付款(其余由银行提供)+ 相关契税。 情况三:现房(包括公寓和别墅) 汇款分为二笔 A:定金3000-5000澳币;B:房产30%的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用 + 相关契税(政府印花税等) 客户在购买过程中涉及3个账户:a、买方律师信用账户;b、卖方律师信用账户;c、贷款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。 8、 问:房屋出现质量问题怎么办: 答:A、房地产开发商会有7年的结构担保; B、同时,澳大利亚规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期7年。如有问题,保险公司会负责赔偿。 C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。 9、 问:投资澳洲房产有汇率风险吗? 答:投资海外物业汇率风险总是存在的,近几年投资澳洲带来的汇率风险主要是澳元升值带来的。但就目前澳币汇率回归正常的这一趋势来看,未来几年澳币还有升值空间。因为澳洲是资源输出型国家,随着世界资源短缺的矛盾不断凸显,澳大利亚在未来世界经济格局中将拥有更大的话语权。所以购买澳大利亚房产还是有机会的,一来可以享受长期稳定的租金收益,二来现在购买将来澳元升值你所面临的就不是汇率风险而是汇差收益了。 10、 问:在澳洲投资不动产的成本是多少?持有物业的成本又是多少? 答:这个不好说,澳大利亚各个州的法律法规不尽相同,无法用一个统一的标准来衡量。 澳洲的物业(住宅)分为四个种类,分别是Unit、Apartment、Townhouse、House。分别对应国内的老公寓、高级公寓、联排别墅和独栋别墅,这样的类比不是非常准确但大致就那么一个意思。在这四种物业类型中,只有house是拥有完整土地产权的,其他三个类型不涉及土地只是拥有物业的永久产权。所以在澳大利亚购房,只有house才会一次性收取一笔地产税,而这笔地产税也是每个州各不相同。比如昆士兰州,因为土地比较多,所以规定土地价值超过30万澳币才征收地产税,30万以下免征。而在悉尼所在的新南威尔士州因为人口相对稠密,土地价值较高,起征点就会变得比昆士兰低很多。 除此之外,在澳大利亚持有房产的费用不是很高,主要是物业管理费和市政管理费,这也是各个州自行规定的,但相差不大,一般占到房价的1%-2%之间,具体要看你在哪个地方购房了。 11、 问:在悉尼、墨尔本、布里斯班这三个华人相对最集中的城市,哪个的投资潜力最大? 答:不能说投资潜力谁大谁小,关键还是看你选择的投资时机。相对而言,悉尼和墨尔本人口比较稠密,支柱性产业发展比较稳定,所以这两个城市的房价相对而言比较稳定。据澳洲专业地产测评机构BIS Shrapnel 预测到2014年,澳洲住宅地产价格将一路稳步增长,悉尼,珀斯和布里斯班市场预期收益最好,而墨尔本的房地产市场经历了2009至2010年初期的疯涨后,从去年年底开始恢复平静,这意味着墨尔本房市开始进入冷冻期。 […]

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购房步骤

购买澳洲房产,从前期的了解,到去各家中介公司接触各种不同类型的楼盘, 到最后确定购买房产,那整体的流程是如何的? 市面上常规交易流程如下: 澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目,与澳洲房产中介公司签订购房协议书,并支付1-2万元订金。(记得收取收据)  一般在10天内,会有买家也就是您的澳洲房产律师所,为澳洲房产购房者(您)讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付50%的律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。  5-7天后,澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师,买家律师确认无误后,再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号()”中,待律师收到首期款后,凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。  律师将合同交开发商,签字认可。  澳洲房产交房时间:如果是现房,3个月内交房,如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。  房屋完工后:发展商持3项法律文件: a. 持牌测量师发放合格证书(P.C.C)(Practical Completion Certificate) b. 政府验收检查合格证书(C.C)(Code of Compliance) c. 房屋产权证书(T.C)(Certificate of Title) 卖家律师发出正式通知信给买家律师,通知楼已完工。(Settlement)。 买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商户。发展商收到全部房款,购房手续完成。  付款方式:将尾款的90%(其中80%可以是贷款合同加10%的现金,也可以50%的贷款合同加40%的现金,根据购房者的现金流而定)加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。

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澳洲房产法律政策

1、澳洲房产开发商利益独立,避免形成利益统一体 银行利益真正独立,独立承担市场风险,保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评 估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;澳洲房 产施工单位完全脱离澳洲房产开发商,强制实行透明公开的施工招标政策,使其利益存在实质对立的一 面,促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化;土地交易价格市场化,政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程 同步公开,开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约,定期有建筑委员会检查并 通告相关信息。 2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模  悉尼的一家澳洲房地产发展商,一年大约开发 了200套澳洲房产,但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商,尽管澳洲土地广阔,新移民使得需求旺盛,房价每七年翻一翻,一般中型房产开发商每 年只开发70-80套房,不允许投机圈地。澳洲大型房产开发商数量非常少,政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求,在业主收房之前,开发商是 无法真正拿到购房款的,使得一般企业难以进入这个行业,而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。 3、多方参与澳洲房价制定,确保澳洲房产价格公平合理  澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供最高75——80%的按揭,其中只需要业主提供四项简单的证件:身份证、护照、驾照、国际信用卡,原因在于银行对项 目的实际价值有信心,不担心业主不还款。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评 估,能够评估的因素全部公开量化,类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价,开发商的利润在一定的范围内,政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和 走势图表,公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的,澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。 4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理  据介绍,购买澳 洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期,这笔费用相当于国内的首付,但不交给澳洲房产开发商,而是交给律师存入独立信托帐户,该帐户信息 受到澳洲律师协会的透明监督,业主收房前开发商不能动用。 5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度  购房过程双方都需要律师,这一规定是强制性的,澳洲的购房合同目前厚达200-500页,涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的, 双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的,使得业主不必担心合同信息不透明。 6、澳洲房产交易强制通过中介交易(澳洲房产中介)  澳洲房产中二手交易占主流,交易信息通过联网实现共享,由于房价透明,政府规定租房的利润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租,尽管投资者众多,但也 只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算,定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估,但由于评估独立保证了 科学性,多数结果相差无几。 7、充分的澳洲房产所在社区信息告知  据介绍,在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中,其内容不限于单个业主套内,而是针对整个社区来签约,只是将业主自己的房子特别标示出来,这与国内有显著 区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层,每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合 法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。 8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产  据介绍,澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发,大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地 产,不允许外籍人士购买二手房,开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。 9、严格澳洲房地产行业信用自律  在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭,由于 信息透明共享,澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

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