工薪族圆买房梦,从投资房开始

AMBER 是我刚来悉尼时读语言班的同学,先生ANDJET在做会计工作,收入5万多,AMBER在银行工作,收入6万多,手里有6万块左右的现金,银行预评估的贷款能力最多是72万,正在寻找50万以下的2居室自住房。当时他们已经在西区的WESTMEAD租房近3年,那是一套2室1卫的15年左右的旧房,租金350块,因为不用和其他人合租,所以住得还算舒服,小两口也有足够的隐私,小日子还算甜蜜,由于生活费用不高,两人在工作了3-4年间也就存下这6万块钱,准备作为买自住房的首期,由于AMBER的工作就在银行,所以当时可以贷款90%。两人想50万以下的自住房可以免去印花税和贷款保险,首付5万,再贷款45万左右,每周花在房贷和相关费用上接近700块,还剩另外一个人的工资用于养车,吃饭和其他生活开销,勉强够了。他们的要求也不过就是和大多数人一样:因为一个在CITY上班,一个在PARRAMATTA上班,所以必须靠火车站近点的,购物倒是问题不大,2人一般要周末开车出去,不过平时如果能下火车的时候随便买点什么,省得回家做饭最好。房子要朝北的,有点VIEW最好,周围环境安静点,房子不要太旧,否则蟑螂蚂蚁也是受不了的。房型结构不要太浪费空间,省得钱都花在不能利用的面积上。价位嘛,当然是越便宜越好。可是就这么看来看去,也奔波了4个多月,却一无所获。 那是一个周五的晚上,当我打电话告诉她我在做房屋销售的工作时,她兴奋极了。第二天,她就自己来我家里,除了老同学寒暄之外,她就抱怨刚才看过的那个二手房,离车站走路要10几分钟,10几年的旧房,2室,没什么阳光,房型走廊颇多曲折,还好意思要价45万,2个月前看得同一个区的哪个哪个,比这个强多了,还便宜2万呢。然后问我:你快说,你有什么地方的房子,有没有合适我的?听了这些,我笑了,我告诉她:买房其实是一个又复杂又简单的事情。看她一头雾水的样子,我解释道:“说它复杂,其实不是这套房子你喜欢这么简单,而是要综合考量市场趋势,未来的发展潜力,政府政策导向和各项优惠,自身的需求以及还贷能力等多方面的因素。她说:你就别卖关子了,有什么好的快说吧。我说你先别急呀,不是说复杂了嘛,几十万的一个东西,这是你这辈子最贵的东西,怎么能草率呢,呵呵!她笑了笑说:也是,我都找了4个多月了,也不在乎这一时半会儿了。我倒了杯水给她,接着说到:首先要了解政策,去年政府给的2万4千块首次置业补贴的时候你怎么没买呢?她说:那不是经济危机还没复苏,电视报纸成天说经济不好,政府都自掏腰包刺激了,那房市还不得下滑?再说,当时公司都说效益不好,没准哪天就失业了,还能还得起贷款吗?再说了,那时随便看了几个房子,也没满意的,觉得自己也没准备好,就算了,也没赶上,就不跟他们凑那个热闹了,人一多一抢就把房价哄抬上去了,本想等着政策过了,房价可以回落,谁知道还往上涨,这不原来我们想买40万的,这还不到1年,现在也不得不把预算提到50万了,因为50万以下印花税全免的便宜可不能不占了。我笑了,我说:其实你们这样的要求是大多数首次置业者的要求,所以市场上这样的二手房自然就卖得很快,如果不能及时抓住机会,这山望着那山高,光凭运气,成功的几率微乎其微。她问,那你说怎么办,不都是这么找的吗? 我又帮她分析道:其实你们现在的情况买自住房还是有些吃力的。我们来算一笔账:2个人工资大概加起来税前有11万,除去2万块的个人所得税,还剩下9万,如果供一套50万的自住房,每年的本金加利息至少要5万块,家里有一台车,每年的开销也要5000块,还剩3万5千块,一年吃饭也要1.5万到2万了,再加上买点穿戴,交私人保险,和朋友聚会等等不在计划中的开销数不胜数,还有远在海外的双方父母有时也是要尽点心意的,所以这么一来二去,什么都剩不下了。你现在觉得压力还不太大,是因为还在租房,房租还不太贵,一周付350块的租金,和一周交900块的还款是绝对不一样的,那意味着每周有550块的差别,这就是你为什么还能在几年内存下6万块还过得逍遥自在的原因了。她听了恍然大悟,问到:那照你这么说就别买房了,还是租房的压力小呀,可是我又怕不买以后就更买不起了。我说:太对了,房子是一定要买的,不过根据你目前的状况,应该先买投资房,等你的投资房数量多了,在买自住房就容易多了。投资房就是把房子租出去,用租金来还贷款,随着租金的增加,加上澳洲政府特有的负扣税政策,就可以轻松拥有一套房子,等过几年,房子增值了,就可以再从银行重新贷款,再把增值的资产拿出来扩大投资房的数量,这样,在10年的时间里,普通投资者也可以拥有5套左右的房产,利用时间杠杆,轻松赚钱,她听了,眼睛都放光了:太好了,我要回家和我老公商量一下,明天你来我家好吗?我们的交谈就在简单的一个故事中结束了。 第二天晚上,我到了她家里,她老公是个澳洲的小伙子,对于投资房完全没概念,本身又是做会计的,精打细算,但是听他太太讲得云里雾里的,所以半信半疑,我又把投资房的账好好的给他们算了一下,让他们亲眼看到确实投资房不用自己花多少钱来养,后来的事实证明,我当初给他们计算的已经是很保守了。没有养房的困惑了,他们就轻松了好多,当时越好周末去我们的楼盘MASCOT和ST IVES看看。周六的时候,我们先到了MASCOT,由于这次没有约看二手房,我们一早从西区开到东区的MASCOT,然后又开到北区的ST IVES,看房的过程中又出现了2个人喜好不一致的问题。先生喜欢MASCOT,因为离他上班近些,又想以后自住会方便些,而太太喜欢北区优雅的环境,再加上MASCOT已经是尾盘了,还剩下3套2房了,选择的余地也不大,而ST IVES就是还不熟悉,也不知道是不是好租。当时的MASCOT火车站还是属于私人线路,车票贵得和机场一个价钱,也因为离机场很近,头上飞机5分钟至少飞2架,噪音也是他们担心的主要因素。而北区环境是好,可是价格贵了6-7万,又没有火车站,所以2人争持不下。记得当时我们在ST IVES那个空旷大公园里讨论了很久。最后决定,虽然很喜欢北区的感觉,不过MASCOT的价钱便宜,当时我们在3套中挑了一套538,000的,123平米的2房,优质地板也是他们喜欢的特地之一,反正是投资房,飞机声也听不到,当时的市场租金是550块,负担不是很重,当下他们就决定要这套吧。记得是2天后签好合同,半年后交房。当2010年11月交房时,我又帮他们找到一个租客可以在交房当天下午就住进去,租金600块,他们90%的贷款利息都由租金来支付了,要是计算年终退税的话,还应该有正收入呢。房价在短短的一年内也攀升了将近10万块,2011年的年初,政府又把MASCOT的火车站改为公有了,所以火车票的价格降下来了,2居室的租金一下子跃到650块,他们现在很是高兴,正在攒钱准备买第二套呢。 2个月前,太太辞掉了银行6万多块年薪的稳定工作,在家里开始经营自己的网络公司。在她辞职之前,我们也谈过,我问她,很多人都不肯放弃一份稳定的工作,为了一年几千块的加薪而日复一日走着同样的路,为什么你在没有找到下一步的出路时就能毅然辞职呢?她说:如果我不在我有梦想的时候辞职去做我想做的事情,我的梦想可能永远就只是一个梦了,我现在做也做了,就是逼着自己一定要去做为了实现梦想该做的事情。光想不做还是等于零的,那还不如不花时间去想。 我很钦佩他们的勇气,一套投资房可以给他们的人生带来这么大的触动和改变,是我当初没有想象到的,太意外了。我相信他们一定不会是平凡的,我也为能见证他们的成功而期待着。

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以租养贷,成功投资

我叫Lisa,现移民澳洲,跟大多数工薪阶层一样,我也一直梦想着拥有一套自己的房子。如今梦想终于实现了,真的很高兴能够在这里与大家分享自己的经历,希望也可以给你带来一些启发。 故事要追溯到2007年1月底,偶然的一天,听说一个大学的朋友刚买了房,觉得简直不可思议,那得多少钱呀,就打了个电话问她是怎么买的。她说挺复杂的,正好当天晚上有个讲座,她告诉我去听了就明白了。我就去了,还记得是在HURSTVILLE的一个RSL俱乐部里,讲座进行了1个多小时,给出了很多概念和数据,不过后来记住的就只有一个事实,两个杠杆和三条定律。一个事实就是在众多的投资方式中,房产投资是少数人做的事情,也是最稳妥最赚钱的投资方式。2个杠杆是金钱杠杆和时间杠杆,金钱杠杆就是利用银行的钱,租客的钱,税务局的钱来达到自己致富的目的,时间杠杆是依靠时间和澳洲房产的特有魅力来积累财富。三个定律是:房子买得越早越好,买得越多越好,留得越久越好。当时我连讲座都没听完,就去后排随便找了个投资顾问,约了第2天具体来帮我评估一下,看看是不是能够负担得起。记得当时我手里只有1万8千块钱,这也是我将近3年的积蓄了,后来在他们的建议下很快买了在LIDCOMBE的一个两室UNIT,买的时候37万,半年后交房,租金420块,95%的贷款,虽然交了接近7000块的贷款保险,但是幸好当时的贷款政策宽松,否则以我当时的状况是贷不到款的。随着经济危机和利率的跌宕起伏,基本没用我还什么利息,都是租金付利息。目前租金490块,所有的费用都可以靠租金支付了,马上就可以给我产生现金流了。4年过去了,中间我换过工作,又把几年的5万块积蓄投了一个连锁店的小生意,结果连本都赔进去了,算算只有这套投资房不但没操心,还增值了差不多10万块,现在只恨当初胆子不够大,没有多买几套,现在贷款政策紧了,好日子一去不复返了。所以我也投身做了房地产顾问,这才知道,原来当年是房市的低谷,我莫名其妙的也就买了,随后的2008年底开始房市大涨,很多人在2009年还把房子卖了,我想这些人都后悔了吧,因为从03年的高位算起,5年都坚持过来了,最后功亏一篑,可惜啊。 当然我很感谢麦克兰投资集团,不仅圆了我的买房梦,而且彻底改变了我的理财观念,让我懂得如何运用有限的资金积累财富。更重要的是,如今我也成为了麦克兰的一份子,真的很希望通过自己的例子可以帮助更多的人实现自己的梦想!

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麦克兰 — 成功投资好帮手

    2010年的4月我有幸在burwood的小公园结识了jojo的妈妈董阿姨,经过初步的了解,得知董阿姨这次从北京来探亲要办1件大事:就是帮女儿买套自住房。因为受北京近年来房价猛涨的心理压力,深刻体会到这房子还是早买早好。当时的jojo做会计工作,年薪接近4万块,还在等PR。苦于没有拿到PR,所以不能申请首次置业的补助,所以买房一事在董阿姨来了的接近半年的时间都没有落实。在阿姨初到悉尼的时候,政府的首次置业24000的刺激政策还有效,由于PR的申请还没有批准,所以她们听从了朋友的建议:别浪费政府的机会,等PR下来再说。再说正值全球经济危机,期望没准政策可以延长。结果这24000的补助把房价哄抬上去了好几万,却没见回落,PR也遥遥无期,眼看董阿姨的签证就剩下了一个星期的时间,她想这下一定是空手而归了。 她们的状况其实是相对比较典型的,有5万块左右的首付,贷款能力不强,还款压力很大,当时正值Meriton的位于Arncliffe的项目Fusion即将开盘,预计可能会有50万以下的楼花,我是北方人,和董阿姨也算是一见如故,记得当时和她在一个汽车站的长椅上坐着聊了3个小时,她觉得我们的投资系统理论很有道理,利用时间杠杆(中长期投资目标)和金钱杠杆(银行借贷和出租还贷以及负扣税等)来实现财富目标。她邀请我晚上去和她女儿谈谈。 jojo和妈妈相比相对保守一些,毕竟是自己要背几十万的债,不得不谨慎些。但是听我讲完投资房和自住房的区别,她的眼睛也亮了起来:原来处于怕房价涨得太快和担心自己还款能力的两难之中,当明白投资房是借助银行、租客和税务局的力量来达到自己财富积累的目的,养房的问题已经迎刃而解了。 几天后董阿姨怀着愉悦的心情回国了,之后的2周,我陪着jojo一同经历了开盘的疯抢以及价格疯涨,我们及时改变投资初衷,从想买一个最便宜的两房到买下了一个高品质的一房,控制了我们的预算,同时也提高了投资回报率。 在之后的一年多时间里,我和她们母女俩经常联系,和jojo也成为了好朋友。我经常介绍一些成功的书籍给她,激励她把梦想放大,也邀请她参加一些社交活动来扩大交友圈子来丰富业余生活,进一步确认了彼此的信任。从她身上我也得到了很多的启发。 在接受并认可了我们投资系统理论的同时,jojo也想尽快投资下一套房产,经过考量,我建议她还是再等等,等第一套房产交工再说。后来在快要交工时,我得知董阿姨在国内也利用贷款投资了外省的一套房产(北京实在太贵了,又有限购的政策),真为她们高兴。 马上就要有房贷的压力了,jojo自己算了笔帐,觉得自己的收入除了供房,剩下的钱就少了,有些郁闷,和妈妈诉了点苦。我约了jojo,和她重新算了笔帐,发现她把困难自己人为的放大了许多,在我们谈话的过程中,恰好收到了董阿姨发给女儿的短信说道:我在国内买的房子每月供6500元,要还14万需要2年半,我没觉得有压力,只觉得有动力,让我不敢老,不敢停步,让我坚持早锻炼,早睡早起不懈怠,我很昂扬,两年内办2件大事(2个投资房),真棒。自助天也助,老天眷顾我们。我和你爸加你,三人一起还款,也不算什么大事。我们既然已经计划好了投资路线,照着走就是了。你再规划一下,需要我们干些啥?还有就是在我30岁时没人让我干这么大的事,这事肯定能过去,是你没扛过这么大的事,所以心里没底,扛过之后,你就能办更大的事。你一步跨越了我和你爸30年的历程,我和你爸酝酿了半辈子才买投资房,你站在我们的肩上,这是个机会。成事不是挂在嘴上,在纸上描绘,是要实际去干,肯吃苦,肯出力,才能成别人成不了的事。机会敲门是很轻的,要抓住。我的30年心里历程,你3年就跨越了,这不易呀!但幸运的是,你从完成学业,到定居,找到工作,买房,完成了质的飞跃,雏鸡成凤是要有蜕变的痛苦的,没有随便成功的,我和你爸看你对房子称心特高兴,你的成功是全家的幸福。同时也感激能认识你Lisa 姐,这么坦诚,热情,能干,有她在让我放心,跟她好好学,自立自强,要心存感恩的心,由衷的谢谢她,总之听你讲新房我们就跟吃了顿良宵,舒坦,释怀,印证了一切努力皆有所得。 看了她的短信,我动情的落泪了,她说得真是太好了。成功的路上遍是荆棘,只有勇者才能克服困难,取得胜利。而这个勇者不仅仅是要有向前进的勇气,更要有看见目标的前瞻力,相信目标的坚强意志,和排除万难的决心。而绝大多数不能成功的人恰恰是被自己假设的困难就先吓倒了,更别提勇气了。 我们从小时候就会背一寸光阴一寸金,寸金难买寸光阴。可是我们把我们的寸寸光阴都用来做了什么?是固守一份自己心不甘情不愿的工作?还是积极学习各种知识,来提高我们的思维和生活水平?我们每天这样辛苦追求的无非是一份富足的生活,无论是在财务上富足,还是在精神上或是在感情和家庭生活中富足,都是一种获得。相信我们的投资系统能给大家带来富足,也祝愿我们所有的客人朋友都获得成功。  

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