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根据澳大利亚统计局最近公布的大城市房屋价格数据,主要城市的房价依然有所上浮,这远远好于经济学家预期,显示出房屋价值的坚挺局面。

统计局周三称,截至6月份的这个季度里,澳主要城市房价比上个季度增长了0.5%,这是继3月份季度下跌0.1%后的首个回调。

经济学家此前预测,这个季度的房价应该会下跌0.7%。JP摩根经济学家加尔满(Ben Jarman)说,房屋价格数据显示出坚挺的强势。“报告和我们的观点一致,那就是房屋价格保持稳定,并不会快速下跌。”

同时,汇丰银行首席经济学家布劳科姆(Paul Bloxham)说,官方数据和RP Data Rism阿人口7月份大城市房屋价值数据一致,显示出主要城市房屋价值连续第二个月的增加。“我们认为,也许房地产市场已经触底,连续的降低利率措施,让房价很有可能在今年下半年保持稳定。”

然而如何寻找一个蓝筹区域,不管是投资还是自住,都会让您的房产保值升值呢?对此,房产专家、大学讲师库里佐思(Peter Koulizos)讲述了他的观点。

“便宜没好货”?

仅仅因为一个区域房地产便宜,并不意味着这里就是下一个增长的热区。你可以遵循以下几个步骤,找到那些“黑马”住宅区,而最明显的一个特征就是——是否那些有钱人都在搬入这个相对便宜的区域?

“下层住宅高档化”迹象

这里的居民是不是把大笔的钱用在装修和扩建他们的房产?看一看当地咖啡馆或者餐厅的菜单,如果它们的价格都较高,这就意味着当地人口的收入水平相对较高。

当地的酒吧是否有用水龙头售卖的精品啤酒?看看附近的肉店,他们是只卖优质肉,还是着重出售廉价产品?

公路上停车的多是黑色的宝马和奥迪,还是老式的福特Falcon和荷顿皮卡?

价格增长的主要动力

通常来讲,房价相对便宜的区域总有其原因:比如可能有很多工厂区,低质量房屋占主导,或者是远离市区,远离海边。

一个蓝筹区域,是一个现在相对便宜,而未来存在资本增长空间的区域。导致价格增长的主要动力有:

距离市中心的远近;

距离海边的远近;

是否靠近富人区域;

该区域是否出现“下层住宅高档化”现场;

其它动力因素有:距离火车站远近,距离大型购物中心远近,距离优秀公立学校远近等。该区域是否有很多特色的时代性居住建筑,比如加州平房别墅、联邦时期建筑、维多利亚时期建筑或者爱德华时期建筑。

在你进行“扫房或者炒房”前

1、 列出所有靠近市中心,或者距离海边较近的区域。靠近悉尼,意味着距离CBD在12公里的范围内。靠近墨尔本,意味着距离市中心10公里的范围内。这个半径,对于布里斯班和阿德莱德来说,分别为10公里和5公里。

2、 标出所有房价中值低于周边区域的地方。

3、 找出便宜区域最高的支付价格。购买那些人们愿意支付较高溢价的地方,通常改造装修过的旧房很多,就意味着这个区域的需求很大。

4、 注意房屋中值价位。它们并不能够代表一切,中位数只是一个数字,并不考虑房屋的新旧问题。新房通常要比旧房高出很多。

5、 比较区域之间房价的最好方式是,比较不同区域的类似房产。换句话说,找到两个修建年份、大小、占地面积差不多的房产。如果便宜区域的房产价格低于昂贵区域的房产,那么你就应该去看看。

6、 在希望购买物业的当地驾车、步行,到处走走,看看有没有上涨的趋势。

两个资本增值的主要指标是,找那些政府大力投资的区域,即政府花钱的地方,还有就是私人大力投资的地方。政府投资的迹象有:美丽的主街、公园、升级的道路、新设施的修建,比如火车站和医院等。

私人投资的迹象有:新房物业的修建、现有购物中心的扩张和装修。为了保证自己选择的区域能够有价格上升的空间,最好远离工厂区,街景结构应该和富人区类似,招租店铺的数量应该较少,犯罪率应该较低,比如,很少有乱涂鸦、烧胎等不良行为。

7、 和当地居民聊天,试着找出该区域的变化。如果肉铺经营者称,他们之前总卖香肠和和排骨,但现在突然卖起了牛排,这就意味着富人们正在搬进来。和警察们聊天,看看他们认为这个区域是不是改善了。访问当地政府,询问他们是否对于改善这个区域有任何工程计划。

这种“下层住宅高档化”的迹象适用于悉尼的Paddington和Balmain,墨尔本的Richmond和St Kilda,布里斯班的West End,阿德莱德的Norwood和Unley等。