2012澳洲地产市场———继续繁荣还是进入低谷

在即将步入2012年之际,各家对澳洲地产市场新一年的表现也是众说纷纭,特别是在欧美经济面临新一轮衰退之际,澳洲市场究竟是继续繁荣还是进入低谷?就让我们看看业内专家是怎样分析的。

大势无需恐慌

尽管经济危机再度蔓延美国和欧洲,但澳洲却可以继续“Hold住”。事实上, 国际货币基金组织(IMF)最近表示,从一个全球前瞻性来评判,澳洲处于一个“令人羡慕”的位置。

澳盛银行 (ANZ)地产金融系统研究部主任Paul Braddick表示,尽管希腊经济危机成为澳洲新闻头条,但是这次泛欧洲的经济危机应该不会影响到澳洲。“我们对欧洲、美国和日本这全球最大经济实体的发展前景感到非常悲观,但是对澳洲来说,真正重要的是我们与亚洲新兴市场越来越互相依赖关系。Braddick的这番话不仅仅是指澳洲的经济倚赖于和中国的贸易合作,事实上,印度、印尼以及其他新兴的亚洲地区从长线来看,经济的发展都非常乐观,而这一切将预示着他们对大宗商品价格的看好以及继续对澳洲资源进行投资。Braddick 说:“我们认为在主要资源领域,特别是在西澳和昆士兰,投资的热潮还将继续。”

虽然亚洲新兴经济体和欧美发达国家的依存关系非常紧密,但是国际货币基金组织仍然预测2012年亚洲经济增长率会达到6.7%,中国的GDP预计会有9%的增长,而澳洲GDP的增长幅度在3.3%左右。

澳洲专业经济评估机构BIS Shrapnel高级分析师Angie Zigomanis也表示,“如果亚洲国家,特别是中国表现良好的话,大宗商品的价格可以保持稳定,大量的矿业项目继续进行,那么对澳洲经济而言,绝对是乐观而积极的。澳洲将更加远离美国和欧洲危机的风暴圈。”

房价不会崩盘

尽管澳洲面对外部震荡的经济环境表现得非常坚强,但是也不乏一些声音预测澳洲房价会下跌30-40%。对此,业内专家表示,如此剧烈的跌幅是不可能出现的。

澳洲最大的保险及基金投资管理公司AMP的首席经济学家Shane Oliver认为,“依据我的计算,澳洲的平均房价的确是高于价值25-35%,但是某样东西高于估值并不代表它的价格必须像股票市场那样下跌。”Oliver分析说,如果全球金融海啸再度席卷或是一场更加严重的经济衰退拖垮中国经济,并打击澳洲大宗商品价格以及外贸出口,失业率上升,那么澳洲的房地产市场才会面临真正的危险。至于他所认为的澳洲房价高于本身价值的问题,会在今后的多年时间内,以及在一个价格范围内被慢慢消化,也就是说,价格上升空间会有一定限制,直到大众的购买力增强为止。“最坏的预计是房价下跌15%,但这也是经济真正坏到一定程度才有可能发生的。”Oliver表示,“那种情况下,澳洲的失业率要上升到美国9%的程度,很多人为了不欠债,而被迫卖掉房子。但这种极端情况的发生率是很小的。”

澳洲SQM研究机构执行总裁Louis Christopher也赞同Shane Oliver的观点,“只有在全球经济大萧条的情况下,中国的发展速度被拖慢,那澳洲才会不能幸免。到那时会由于银行和信贷机构紧缩银根,造成澳洲房价的剧烈的下跌,同时伴随快速上升的失业率和银行拍卖房屋的大量涌现。但就算最坏的经济情形发生,房价巨幅下跌也不是普遍性的,就像美国经济情况最糟糕的时候,纽约曼哈顿的房价也只下跌了15%。因此房价的下跌不可以笼统地说成市场崩盘。” Christopher同时预测,“如果圣诞节前再有一次降息,那么我们很有信心地说,2012年澳洲房产整体市场应该说走出底部,重现信心。同时全球经济也会在之后趋向稳定。”

降息支撑房价

另一个房价利好重要因素是澳洲目前稳中有降的利率,而且在接下来的几个月中,有望再度降低利率。而较低的利息环境是房价下跌的有力支撑。AMP的首席经济学家Shane Oliver分析说:“绝大多数澳洲人的房贷选择的都是浮动利息,因此利率一旦下调,他们的还款压力就立即减轻。这和美国绝大多数的贷款产品都是固定利率不同,美国人要取得低的利息,就必须要转贷款,而美国的银行都不愿意接受转贷款,因为房子的价格在一路下跌。” Oliver还指出,澳洲和美国的另外一个区别在于,澳洲银行的按揭贷款对房产有追索权,如果借贷人无法支付还款,银行有权没收房子进行拍卖,而美国的很多州,银行没有这样的权力。因此澳洲人会不惜一切代价保住自己房子不被银行没收,因此房价就算处于下降通道也会守住底线。

高就业率支持房价

澳人即使面临房贷压力,被银行强行收回房屋拍卖的情况也不多见,因此房价也得以稳定,这很大程度得益于澳洲人能保住自己的工作,或是找到工作,以稳定的收入来支付贷款。因此一直以来,房价崩盘都没有出现。在房产买卖的过程中,即使卖家的要价和买家出价有比较大的差异,以致房屋滞留市场时间增加,清空率下降,卖家也可以支撑得住,不会被迫轻易低价抛售,这也反映出澳洲经济形势的坚挺和就业市场的稳定。

2012关注利息和就业两大指标

Shane Oliver提醒投资者关注利息和失业率两大指标,他表示,如果利息开始下调,那是告诉你现在很接近房价底部了,或者是我们处在下一轮上升周期的开始。注意利息下降的信号,以及失业率在短期上升之后,又会开始下降的形势,同时,很多经济不确定因素也在削弱。他预测失业率会在未来6个月中小幅上升到5.5%,但明年6月左右将得到稳定。今年储备银行连续两个月宣布下调基准利率0.25%,也将大大有利于房价的稳定。

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